Skip to main content

Een huis is de beste investering (zeggen ze)

Gisteren werd ik gecontacteerd door Jurgen, webmaster van www.huis-bouwen.eu.  Hij vond deze site wel interessant (waarvoor dank, Jurgen!) en het was een aanzet voor hem om ook eens zijn financiën wat te structureren.  Goed bezig, Jurgen!  Zo horen we het graag.  En maar blijven budgetteren, niet opgeven!  En kom hier af en toe eens melden hoe het gaat.

Maar dit geheel terzijde.  Ik ben eens op zijn site gaan kijken (zo zijn we wel, webmasters onder elkaar) en dat ziet er goed uit.  Wie gek wordt van de papierwinkel van zijn huis kan daar even tot rust komen, en er nog tips opsteken ook.  Goed zo!

Maar die site heeft me aan het denken gezet.  Je hoort voortdurend het volgende: “een huis is de beste investering”.  Maar is dat wel zo?  Tijd om dat eens onder de loep te nemen.

Hoe begin je daaraan?  Met cijfers kan je alles bewijzen, dat is zo.  Maar je wil dat toch min of meer gestructureerd doen.  Ik ben dan uitgegaan van volgende situatie: stel dat ik mijn appartement wil kopen, is dat dan een verstandige zet?  Het appartement boven het mijne is vorige maand verkocht voor 225.000 euro.  Stel dat ik dat ook kan, moet ik dat dan doen?

Een woning bezitten kost geld: je hebt de lening, onroerende voorheffing en kosten onderhoud (toch die kosten die een huurder niet moet betalen).  Als je huurt heb je minder uitgaven (minder kosten en de lening is ook duurder dan de huur).  Stel nu dat ik blijf huren, en dat ik het geld dat ik niet moet uitgeven aan die woning, beleg op de beurs.  Wat gebeurt er dan?  Om dat te berekenen ben ik uitgegaan van de volgende, euhm, uitgangspunten:

  • lening: 25 jaar vast aan 4,25%
  • leningsbedrag: 255.375 euro (= 225.000 + 13,50% aankoopkosten)
  • fiscaal voordeel berekend op www.hoeveelkostmijnhuis.be
  • evolutie huizenprijzen laatste 25 jaar (bron: http://aps.vlaanderen.be)
  • evolutie beurs laatste 25 jaar: Dow Jones Index
  • index consumptieprijzen van de laatste 25 jaar
  • onroerende voorheffing: 1.000 euro
  • huurprijs: 600 euro
  • onderhoudskosten ten laste van eigenaar: 500 euro per jaar

Volgende bedragen volgen de index: onderhoudskosten, huurprijs, onroerende voorheffing.  De leningslast blijft vast.

Wat geeft dit nu?  Welnu, als we alles wat we minder uitgeven als huurder op de beurs beleggen, dan krijg je volgende grafiek:

Wat zie je dan?  Als je in 1987 een huis gekocht hebt, dan is de huidige waarde daarvan groter dan wanneer je je overschot als huurder belegd zou hebben.  In het begin van het millennium zag het ernaar uit dat de beurs de waarde van het huis zou inhalen, maar nadat enkele dolgedraaide gekken in enkele kantoorgebouwen vlogen, is de beurs beginnen sukkelen.

Dus in 1987 was het een goede beslissing om in vastgoed te investeren.  Maar is dat nu ook nog het geval?  Geen idee.  Je ziet wel een enorme stijging van de huizenprijzen vanaf 2005, daar moet misschien een correctie komen.

Wat valt er nog op?  Als de beurs aan het kwakkelen is, dan schiet de prijs van een woning de hoogte in.  Geld dat uit de beurs wordt weggetrokken, gaat dat naar vastgoed?  Zou wel eens goed kunnen.

Hoe zit dat nu voor de toekomst?  Geen idee.  Ik vind het gewoon vreselijk moeilijk om nu een beslissing te nemen.  Je ziet dat de huizenmarkt onnatuurlijk snel gestegen is.  Die curve kan niet aangehouden worden.  En het zou zonde zijn om nu te kopen, en morgen een huizenmarkt te hebben die op haar gat ligt.  En het is ook iets emotioneels, dat huis kopen.  Je wil dat nest, voor die kuikens.

Bovenstaande berekening is natuurlijk niet zaligmakend.  De stijging van de huizenprijzen is gemiddeld.  Dus als je huis minder in waarde is toegenomen, dan is het een ander verhaal.  Of als je onderhoudskosten hoger liggen.  Het enige wat ik hieruit écht leer, is dat een huis niet altijd de beste investering is.  Dat hangt van veel variabelen af.  Heel veel.

Aaaargh, onzekerheid.  Ik word er gek van.  Wat te doen? Kopen, of toch nog blijven huren?

En delen maar!

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

13 gedachten over “Een huis is de beste investering (zeggen ze)

  1. Hmmmm, interessant. Maar eigenlijk weet je het gewoonweg niet. Die stijging van de huizenprijzen is wel immens de laatste jaren. Wij Belgen hebben toch een steen in onze maag, ik denk niet dat onze huizenmarkt te vergelijken valt met die van Griekenland of de VS. Zo’n vaart zal het hier wel niet lopen.

    1. Zonder doemdenker te willen zijn: waarom is onze huizenmarkt anders dan een andere. Een markt is nog altijd het vergelijk tussen kopers en verkopers. Als de verkopers zoveel vragen dat de kopers niet meer kunnen kopen, dan zal de prijs moeten dalen.

      Een prijsdaling zou voor velen een ramp zijn, maar het zou anderen dan weer de mogelijkheid geven om betaalbaar te wonen. En het is inderdaad koffiedik kijken. Al stelt die stijging van de prijzen in de afgelopen jaren mij niet echt gerust, en aan het fiscaal regime zal er ook nog wel gesleuteld worden.

      1. Ik geloof ook eerder dat, in de nabije toekomst de prijzen van huizen meer en meer zullen dalen gewoon omdat het aanbod groter zal worden (leningen worden niet zo makkelijk meer toegekend waardoor sommige kooplustigen toch zullen blijven huren, meer en meer eenoudergezinnen die het risico niet willen nemen om zich te engageren om een lening van pakweg 20 jaar aan te gaan, jobverlies en meer werkonzekerheid) Ik gok erop dat de kleinere woningen niet zozeer in prijs zullen zakken omdat er meer en meer eenoudersgezinnen zijn, meer echtscheidingen en die mensen moeten ook ‘ergens’ terecht. Met een beetje spaargeld en een gemiddeld inkomen kun je je wel nog een eigen huis permitteren van pakweg 150 000 euro maar niet meer een huis uit hogere prijsklasse.

        1. Wat ik me ook afvraag? Is die onzekerheid niet van alle tijden? Mijn ouders zaten ook met de handen in het haar toen ze hun huis kochten. Nu heeft één van de twee geen haar meer, maar dat is een andere kwestie.

          Ik vind het gewoon vreselijk moeilijk, en de beslissing zal ooit moeten vallen. Als ik morgen een huis zie dat ons aanstaat, dan wil ik dat wel kopen. Maar ik vergeef het me nooit als ik teveel betaal… Ook al kan ik het vlotjes afbetalen.

          Maar ik vergeef het me ook niet als ik blijf huren en de huizenprijzen zo blijven stijgen. Al lijkt dat laatste me onwaarschijnlijk.

          Ik probeer de crisis nog wat af te wachten en zien wat dat geeft. Niet mooi om te hopen op een prijsdaling, maar een mens is een egoïstisch beestje…

  2. Beste Pedro,

    Vooreerst, je maakte hier een geweldig interessante site !
    Ik wil graag reageren op de vraag of een huis kopen nu wel of niet interessant is.Zelfs Test-Aankoop heeft ooit in de jaren 80 eens beweerd dat een huis kopen niet interessant is. Zij belegden het geld dat in de woning gestoken werd fictief en zeiden dan dat je die interest dan ook niet had als je het huis kocht.Zo geredeneerd kan dat kloppen, maar…

    Er zijn nog wat dingen waar ze geen rekening mee hielden:

    1) de kosten van huren (mijn buur betaalt momenteel meer huur dan wat ik afbetaal aan mijn woning (huurprijzen stijgen met de tijd !)
    2) de fiscale voordelen bij het kopen en afbetalen van een woning.
    3) en niet het minst belangrijke, de huurprijs die je zal uitsparen als het huis afbetaald is ! In geen enkele berekening wordt hier rekening mee gehouden en het is juist de belangrijkste reden waarom mensen woningen kopen.

    Een woning kopen is als sparen. Spaargeld brengt intrest als het een bepaalde tijd geïnvesteerd blijft.
    Een woning kost geld aan intrest maar brengt op aan belastingaftrek en de “huurprijs” stijgt niet (afgezien van een mogelijke rente aanpassing naar boven maar ook naar beneden in geval je een variabele lening hebt).
    Eens de woning afbetaald is ze van jou en dan betaal je GEEN huur meer.
    Uiteraard moet je je woning onderhouden maar je bent vrij van huurgeld.

    Later kan je de woning weer verkopen. De opbrengst is ook niet zeker maar bijna nooit lager dan je aankoopprijs (alleen al door de inflatie).

    Je kan niet exact uitrekenen of een woning kopen interessanter is dan huren maar ik denk dat de kans dat het interessanter is veel hoger ligt dan de kans dat je met huren voordeel zou doen.Niemand kan immers de evolutie van de huurprijzen inschatten.Momenteel kost het huren van een woning zoals de mijne al 250 euro per maand meer dan wat ik betaal aan hypotheek. Met mijn fiscale aftrekken erbij betaal ik momenteel slechts de helft van een huurder ! En binnen 2 jaar betaal ik helemaal geen huur meer tot zo lang ik nog leef of de woning houdt.

    Men moet dit ook allemaal in rekening brengen .

    1. eerst en vooral: bedankt voor het compliment. In mijn berekening heb ik getracht om met zoveel mogelijk rekening te houden. Mijn conclusie blijft: het is mogelijk om te blijven huren, het geld dat je daarmee uitspaart (als je goedkoop huurt) beleg je. En als je beleggingen genoeg opbrengen, dan kan je na een tijd je huis kopen zonder lening, en dus zonder schulden.

      Maar daar zijn, zoals je mooi aangeeft, teveel variabelen. Het is volgens mij mogelijk, maar het is vreselijk onzeker. En ik wil voor mezelf dat risico misschien wel lopen, maar ik ga een gezin stichten. Ik wil mijn fantastische vriendin en mijn nog te verwekken kinderen niet in die onzekerheid laten leven. Een beetje laf, maar misschien wel het gezondst.

    2. Chris, hou wel rekening alsook met de kosten die een huis met zich meebrengt, oa. reparatiekosten, onderhoud enz… Een huis wordt ook oud…Ze zeggen wel eenmaal je een huis gekocht hebt, heb je werk gekocht. Velen onderschatten dit..

  3. Als echte Belg wilden wij ook graag een eigen huis. Ik was in 2005 35 jaar oud en we lenen op 20 jaar, dus ik zal vrij oud zijn (55) vooraleer het van ons is (en ondertussen zullen de nu kleine kinderen moeten studeren en zal er wel een verbouwingsronde noodzakelijk zijn), maar hoeveel geld ik er ook in steek, het huis blijft wel van ons. Ik weet dat ik hier tot mijn dood (nuja, zoiets) een dak boven mijn hoofd heb. En dat ik van mijn pensioen enkel zal moeten leven en geen huur meer moet betalen. Helaas zullen we waarschijnlijk wel minder onze kinderen financieel kunnen steunen.

    Bij huren weet je nooit waar je terecht komt aangezien je zelf niet beslist hoelang je ergens kan blijven. Achteraf bekeken was de huur die ik betaalde weggegooid geld hé, maar het paste toen het beste bij mijn situatie (en nee, ik spaarde niet :-))

    @ Pedra: Nog een vraagje bij je uitgangspunt: ik dacht dat je niet meer dan het volledige aankoopbedrag kon lenen? Of zijn de voorwaarden dan niet anders (duurder)?

    @MMM: ik denk niet dat eenoudergezinnen minder graag een eigendom willen, net zoals wij door onze ouders geholpen werden, kan dat ook gebeuren bij alleenstaanden. Ik vrees zelfs dat de concurrentie voor huizen onder de 300.000 nog groter zal worden en daardoor de ‘kleine’ huizen overprijsd zullen blijven.

    Oh, en eigenlijk doet het er niet toe of mijn huis meer of minder waard wordt in de toekomst, ik ben toch niet van plan het te verkopen :-)

  4. Huizen staan nu twintig procent boven hun marktwaarde, zo ook de bouwgronden, appartementen ed. dit komt door de lage rente, meer mense kopen als belegging boven de marktwaarde. EIGENDOM KOST OOK.
    verzekering, kadaster, onderhoud goed afwegen tege de huurprijs + hypotecaire lening, notariskosten. Soms werk je jaren voor de huisbaas of voor de bank. Niettemin ka vastgoed een interessante belegging zijn.

  5. Alles hangt af van je financiële situatie. Ondertussen zijn de vastgoedprijzen min of meer gestagneerd. Ook denk ik niet dat de leningrentes nog veel lager gaan komen. Misschien in 2015 wegens het nieuwe systeem van de woonbonus. Er zijn eigenlijk verschillende opties:

    Huur iets goedkoop en investeer je geld met hoger rendement dan de waardestijging van je huis (als je het zou kopen). Het neemt wat rekenwerk in beslag maar mogelijk houdt je met huren dus meer geld over dan wanneer je iets koopt. Dat komt omdat je op 150000 euro hypotheek of 20 jaar nog eens 100000 extra bij neertelt. Met die 100,000 euro kan je denk ik ongeveer een dikke 15 jaar huren, alleen op die interest. Na die 15 jaar, neem je de investering op en kan je zonder rente een huis kopen ;). Er staat ergens een goed artikel op http://lenengeld.eu. Maar ja wie durft dat ;) Heb je een gezin is het ook niet zo evident natuurlijk.

  6. Beste betreft de beste belegging.
    Ik heb mijn appartement van 400.000 € verkocht, en moet nu beslissen welke investering ik gaan doen. Ik ben samen men mijn vrouw 69 jaar.
    – Of een huis kopen in België
    – Of een huis kopen in Spanje

    Mijn persoonlijke mening:
    * In België gaat men niet veel meerwaarde maken met het poken van een eigendom zeker niet in deze troebele tijd van steeds meer belastingen. Daarom dacht is misschien aan de aankoop van autostaanplaatsen of parking.

    * In tegenstelling zijn de eigendommen in Spanje momenteel zeer laag de kosten veel minder dan in België en ook veel minder graai cultuur dan hier. Ik veronderstel dat men na 10 jaar een grotere en interessante meetwaarden gaat creëren dan in België.

    * Of zijn er nog andere voorstellen die niet te veel risico inhouden en die een zekerheid bieden aan meerwaarde of opbrengst.

    Tevens moeten wij rekening houden dat ons kapitaal ook nog een beetje opbrengt om bij ons pensioen te passen.

    Vast stellingen:
    dit land België is voor armen en steenrijken een paradijs. Owee voor de modale middenstand de mensen die iets vergaard en te verdedigen hebben deze worden stelselmatig uitgeperst op alle vlakken niet alleen op eigendom maar ook in het dagelijks leven enkel dag een nieuwe wet om de mensen te verarmen enkel dag 1000 nieuwkomers die ons land binnen komen en geen enkele opbrengst of meerwaarde met zich mee brengen dus stuk voor stuk geld kosten. Gezien ik onmogelijk rond kom ment mijn pensioen en ik eerst een villa moest verkopen om vervolgens naar een appartement te verhuizen en dat wij ni verplicht zijn ook het appartement te verkopen om onze schulden in te dijken daarom wens ik te verhuizen naar Spanje.

    En nu weet ik echt niet meer wat ik moet doen om niet aan den arme te geraken hebt u soms een goede raad wand op het web vind ik geen financiële raadgever

Reacties zijn gesloten.

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten