Skip to main content

Hoe zit dat nu met die huizenprijzen?

Volgens een Engelse studie zou ons vastgoed 56 procent te duur zijn. Eerder waren er gelijkaardige studies van de OESO en de Nationale Bank (weliswaar met een minder hoge overwaardering als conclusie, maar toch). Volgens de vastgoedsector is er niets aan de hand. Niet verwonderlijk natuurlijk, die mensen hebben geen voordeel bij een prijsdaling, dus kan je het hen niet kwalijk nemen dat ze dit soort berichten als onzin bestempelen. Als gewone mens weet je het dus niet, misschien is het dan de hoogste tijd om er eens zelf over na te denken. En dat heb ik dan ook gedaan.

Hoe wordt de prijs van een huis bepaald? Op zich is het een lap grond met wat stenen en materialen op. Die stenen en materialen (en de daarbij verbonden werkuren) kan je in euro’s uitdrukken, maar dat is niet de prijs die je vandaag betaalt. De ligging en de woningkwaliteit zijn ook bepalend. Een mooi huis, dicht bij of in een centrumstad en goed onderhouden, daar betaal je veel geld voor. En dat komt gewoon door de marktwerking: veel mensen willen zo een huis, en zo zijn er niet ontelbaar veel, dus de prijs stijgt. De verkoper kan het zich veroorloven een hogere prijs te vragen, want er zal altijd wel iemand zijn die dat kan betalen.

En dát is wat de prijs van een huis bepaalt: datgene wat iemand er kán voor geven. En wat kan iemand dan aan een huis geven? Dat maakt ieder voor zich uit, maar dat wordt grotendeels door volgende factoren bepaald:

    • afbetalingscapaciteit
    • de rentevoet
    • looptijd van de lening
    • vertrouwen in de toekomst

Tijd om deze factoren, en hoe ze kunnen evolueren,  eens te overlopen

Afbetalingscapaciteit

Wie veel verdient, kan veel uitgeven aan een huis. En daar is de Belgische vastgoedmarkt wel een speciaal geval: als we met z’n allen meer gaan verdienen, dan stijgen de huizenprijzen. Geef vandaag alle mensen die een huis zoeken 10.000 euro, en al die mensen gaan 10.000 euro meer kunnen geven aan een huis. En de Belg doet dat. Daardoor krijg je dus geen objectieve prijszetting: omdat we zoveel emotionele waarde aan een huis schenken kan het ons in absolute cijfers niet zo heel veel schelen wat we er aan uitgeven. Daarom ook dat die fiscale aftrek niet zo’n strak plan is: dat geld wordt gewoon gebruikt om meer te kunnen lenen. Samengevat: een huis dat vandaag 200.000 euro kost, daar zal morgen 250.000 euro voor gegeven worden als diezelfde groep van kopers plotseling 50.000 euro meer kan uitgeven.

Wat zal er met het beschikbaar inkomen gebeuren in de komende jaren? We zitten in een crisis, die is nog niet echt voelbaar. Maar dat gaat niet blijven duren. De volgende drie jaar moet de overheid telkens iets meer dan drie miljard besparen. Bovenop datgene wat er nu al is bespaard (12 miljard). Wie denkt en gelooft dat we dat niet gaan voelen, die vergist zich. Sommigen voelen het al, door bijvoorbeeld de hogere belasting op bedrijfswagens. Al die besparingen zouden ook wel eens meer werklozen kunnen opleveren, die hebben sowieso minder inkomen. Bedrijven moeten ook besparen en herstructureren, dus ook weer minder inkomsten. Kortom, het ziet er niet naar uit dat we veel rijker zullen worden, de komende jaren. Een verdere stijging van de huizenprijzen omdat we meer gaan verdienen, dat zit er dus niet aan te komen. Integendeel, de energieprijzen stijgen, aan de index zal gemorreld worden en we moeten besparen. Dus daar is eerder een daling te verwachten.

De rentevoet

Historisch laag is die op dit moment. De ECB houdt die zo laag om investeringen aan te moedigen, en dat is misschien nog niet zo’n slecht plan. Door een lagere rentevoet kan een ondernemer misschien beslissen om wél te investeren, omdat hij inschat dat die investering, door de lagere kost van het geld, wél rendabel wordt. Maar voor de huizenprijzen gaat die redenering niet op. In een markt waar de prijzen op een normale manier tot stand komen zou dat betekenen dat door een rentedaling een koper minder kosten heeft aan zijn huis, en dus meer overhoudt. Maar zo werkt het niet, en al zeker niet in België. We willen zo graag een huis, en we zijn daar lang niet altijd rationeel in. Door een lagere rentevoet gaan we niet minder afbetalen, maar meer ontlenen. En dat doet de huizenprijzen dan weer stijgen. Als ik vandaag 250.000 euro kan geven aan een huis, en morgen 300.000 euro kan geven omdat de rente daalt, dan zal het huis dat ik gisteren kon kopen voor 250.000 euro er vandaag 300.000 kosten. Dat is dus het verschil met andere investeringen: die prijzen blijven gelijk, maar door de lagere rente gaan we daar minder voor moeten betalen.

Wat nu in de toekomst? Welnu, heel eenvoudig: de rente staat historisch laag, lager kan eigenlijk niet meer. Dus de rente zal gelijk blijven of stijgen. Als ze stijgt, dan zal de prijs van de huizen dalen. We lenen tot ons maximum, en als dat maximum te ontlenen bedrag daalt, dan kunnen we minder uitgeven aan een huis. Aangezien de prijs bepaald wordt door wat we kúnnen geven, zal de prijs dalen.

De looptijd van de lening

Vanaf het nieuwe millennium zijn we almaar langer gaan lenen. 30 jaar is geen uitzondering meer. En enkel omdat we dan meer kunnen lenen, en dus meer kunnen geven aan een huis. Twee koppels met hetzelfde inkomen waarvan het ene koppel leent op 20 jaar, en het andere op 30 jaar, die shoppen in een andere categorie. Maar dat koppel dat op 20 jaar leent wil ook een mooi huis, dus eigenlijk worden die gedwongen om te lenen op 30 jaar.

Op die looptijd van de lening zit een limiet. Veel verder dan 30 jaar kan je niet meer gaan. En “bulletleningen” (waarbij je enkel de rente betaalt, en geen kapitaal) zullen in België nooit aanslaan. De Belg koopt immers een huis om er ooit niet meer aan te moeten afbetalen. Dat komt door onze lage pensioenen: we willen geen kosten meer hebben aan een huis als we op pensioen zijn. We zien het dus als een aanvullend pensioen, en je kan dus niet langer blijven lenen, want dan heb je toch nog kosten tijdens je pensioen.

Vertrouwen in de toekomst

Als het goed gaat, dan mag het geld rollen. En we hebben er alle vertrouwen in dat het goed blijft gaan. Dus gaan we zware leningen aan als het goed gaat: we gaan er immers van uit dat die zware aflossing tijdelijk is. We gaan meer verdienen, de aflossing blijft hetzelfde, dus uiteindelijk zal die zware lening lichter worden.

En hoe zal dat vertrouwen evolueren? Heel eenvoudig: door de onheilsberichten worden we angstiger en durven we minder uitgeven. Dus die zware lening, die mag wel wat lichter zijn. We gaan er immers niet meer van uit dat we meer zullen verdienen in de toekomst, misschien raken we onze job wel kwijt. Minder lenen => minder kunnen geven aan een huis => dalende huizenprijzen.

Conclusie

We zitten aan ons maxiumum, en die maxima lijken niet opgetrokken te zullen worden. Enerzijds omdat het niet kan (rentevoet, duurtijd lening), anderzijds door de economische crisis (dalende inkomsten en dalend optimisme). En België is inderdaad een speciale markt, gewoon omdat we zo graag een huis willen. En daardoor gaat iedereen tot het maximum dat hij kan geven. Maar als die maxima niet verder stijgen, dan kunnen de huizenprijzen ook niet verder stijgen.

Het is hier altijd zo geweest. Toen mijn ouders een huis bouwden, toen zaten ze ook op hun tandvlees. Maar doordat de inkomens stegen en ze daar ook alle vertrouwen in hadden was dat uiteindelijk maar tijdelijk.

Wat betekent dat nu voor mij en Da Girl? Wel, heel eenvoudig: we houden onze ogen open. Zien we een huis binnen ons budget dat we graag willen, dan kopen we dat. Zien we dat niet, dan sparen we verder. Door dat sparen hebben we meer kapitaal dat we kunnen besteden bij de uiteindelijke aankoop. Of we beslissen om wat meer risico te nemen. Op die manier kunnen we meer ontlenen. Maar daar voelen we ons nu niet goed bij, dus we doen dat ook niet. En dat is eigenlijk iets wat iedereen voor zich moet uitmaken.

En delen maar!

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

3 gedachten over “Hoe zit dat nu met die huizenprijzen?

  1. Diepe buiging zoals jullie het voor elkaar hebben. Ik wou dat ik vroeger ook zo alles overwogen had. Ook wij hebben de hypotheek straks als wij met pensioen gaan afgelost. Maar wij hebben bij het afsluiten echt niet zo nagedacht. Gewoon gedaan. En inderdaad er zijn vele vele mensen in Nederland die op het einde van de looptijd nog met een volledige schuld zitten. Deze hebben gewoon alle jaren alleen de rente betaald. Hoe dat moet in de toekomst?

  2. Hoi Pedro,

    Ik vind je site geniaal. Ik kwam er toevallig op omdat ik wat info zocht over het financieel dagboek van de ABN AMRO. Ik houd ontzettend van de nuchtere manier waarop je je principes omschrijft. Nu ben ik zelf geen Belg, maar woon wel in België en samen met mijn partner hanteren we eigenlijk zo’n beetje dezelfde principes. We zijn nu toe aan een geautomatiserde versie van het doorploegen van bankafschriften en exel bestandjes handmatig vullen. Ik wil geen vakantiedagen meer bezig zijn met krententellen, maar wel mijn uitgaven scherp in het oog houden. Dat geeft rust. Ik vind het grappig om te lezen dat Belgen zoveel waarde hechten aan een eigen huis. Dat heb ik wel gemerkt, maar nog nooit echt ergens gelezen. Is dat in Nederland minder omdat de pensioenen daar beter zijn?

    Wij wonen nog steeds gehuurd, houden wel onze ogen open, maar durven de stap nog niet te zetten.

  3. @ monique: je mag weer rechtstaan, haha. 10 jaar geleden dacht ik ook niet zo na over de centen. Ben er nu de 30 voorbij, toch al wat levenswijsheid. En dan begint een mens al eens alles op een rijtje te zetten. Misschien is het niet slecht om af en toe eens gewoon iets te doen, zonder na te denken. Maar bij een investering van die orde kan ik dat gewoonweg niet. Nu, het geeft gewoon veel rust, en dat heb ik nodig.
    Die leningen waar enkel rente wordt afbetaald, ik begrijp dat niet. Ik begrijp het principe wel, maar ik snap niet hoe je zo’n schuld kan aangaan. Wat is dan nog het verschil met huren? Behalve dan dat je alle kosten voor dat huis zelf mag betalen, en dat er geen eigenaar is om die op te verhalen.

    @ Bente: bedankt voor de complimenten. Je hebt gelijk als je geen dagen aan een stuk wil zitten tellen. Ik zal dat in de toekomst ook niet meer doen. Nu is het zaak alles op punt stellen, en dan is het gewoon de boel onderhouden.
    Wij belgen en ons huis, dat is iets bizars. Het zit er gewoon ingebakken. Als je twee maanden na afstuderen aan het werken bent, dan begint de hele familie al te vragen wanneer je een huis zal kopen. Ik snap het ook niet zo goed, maar die baksteen zit ook bij mij in de maag.

Reacties zijn gesloten.

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten